मॉडल किरायेदारी अधिनियम: यह क्या है? यह संपत्ति के मालिकों, किरायेदारों की मदद कैसे करेगा?

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केंद्रीय मंत्रिमंडल ने approved को मंजूरी दी मॉडल किरायेदारी अधिनियम 2 जून, 2021 को, जिसका उद्देश्य को सुव्यवस्थित करना है भारत में संपत्ति किराए पर लेने की प्रक्रिया के लिए कानूनी ढांचा। केंद्र ने 2019 में कानून का मसौदा जारी किया था।

मॉडल टेनेंसी एक्ट, औपचारिक बाजार की ओर धीरे-धीरे स्थानांतरित करके किराये के आवास के संस्थागतकरण को सक्षम करने के सरकार के प्रयासों का एक हिस्सा है।

अधिनियम का उद्देश्य संपत्ति के मालिकों और किरायेदारों के हितों और अधिकारों को संतुलित करना है और किराए से संबंधित विवादों के त्वरित विवाद समाधान को सुनिश्चित करने के लिए हर राज्य में एक किराया प्राधिकरण, अलग किराया अदालतों और न्यायाधिकरणों की स्थापना का प्रस्ताव है। यह किसी भी संपत्ति को किराए पर देने के लिए एक लिखित समझौते की आवश्यकता को अनिवार्य करता है।

हमें आदर्श किरायेदारी अधिनियम की आवश्यकता क्यों है?

• 2011 की जनगणना के अनुसार, शहरी क्षेत्रों में 1 करोड़ से अधिक घर खाली पड़े थे। यह कथित तौर पर इसलिए है क्योंकि मौजूदा किराया नियंत्रण कानून किराये के आवास के विकास को रोक रहे हैं और मालिकों को अपने खाली घरों को किराए पर लेने से हतोत्साहित कर रहे हैं क्योंकि वे कब्जा खोने के डर से हैं।

• एक मॉडल कानून के अभाव में अनौपचारिक समझौते होते हैं जिनमें मनमाने खंड होते हैं और अक्सर विवादों से उत्पन्न मुकदमेबाजी होती है। अनौपचारिक रूप से तैयार किए गए समझौतों में किरायेदार और मालिक दोनों अक्सर सौदेबाजी के गलत अंत में पाए जाते हैं।

• मॉडल काश्तकारी अधिनियम का उद्देश्य इसी चिंता को दूर करना और किराये के आवास के प्रयोजनों के लिए खाली मकानों को खोलने की सुविधा प्रदान करना और देश में एक जीवंत, टिकाऊ और समावेशी किराये के आवास बाजार का निर्माण करना है।

खाली घरों को कैसे खोलें?

अधिनियम के अनुसार, संपत्ति के मालिकों को अपने खाली घरों को किराए पर लेने के लिए प्रोत्साहित करने के प्रमुख तरीकों में से एक है स्थानों को किराए पर देने की मौजूदा प्रणाली में पारदर्शिता और जवाबदेही लाना और संपत्ति के मालिक और किरायेदार दोनों के हितों को विवेकपूर्ण तरीके से संतुलित करना। .

राज्य अधिनियम को अपनाने के लिए स्वतंत्र हैं क्योंकि यह नए कानून के साथ है, क्योंकि यह राज्य का विषय है, या वे नए एमटीए में कारक के लिए अपने मौजूदा किराया कानून में संशोधन कर सकते हैं।

मॉडल किरायेदारी अधिनियम: मुख्य उद्देश्य Object

मॉडल टेनेंसी एक्ट का उद्देश्य किराये के आवास के छाया बाजार को औपचारिक रूप देना और खाली संपत्तियों को अनलॉक करना और इस प्रकार किराये की पैदावार में वृद्धि, शोषणकारी प्रथाओं को दूर करना, पंजीकरण में प्रक्रियात्मक बाधाओं को कम करना और पारदर्शिता और अनुशासन को बढ़ाना है।

कानून क्या प्रस्तावित करता है?

1. मॉडल टेनेंसी एक्ट में समयबद्ध तरीके से शिकायतों के निपटान के लिए रेंट अथॉरिटी, रेंट कोर्ट और रेंट ट्रिब्यूनल की स्थापना का प्रस्ताव है।

मैं) कानून कहता है कि यदि आदेश बैकलॉग हो जाते हैं तो ये अदालतें अपनी शक्ति खो देंगी जैसा कि उपभोक्ता अदालतों के साथ हुआ है।

ii) कानून बुनियादी ढांचे की स्थापना और पर्याप्त स्टाफ उपलब्ध कराने का प्रस्ताव करता है।

iv) इसमें राज्य सरकारों की अहम भूमिका होने की उम्मीद है।

2. छोटे-छोटे विवादों को कम करने के लिए कानून सभी नए किरायेदारों के लिए लिखित समझौतों को भी अनिवार्य करता है। संपत्ति का किराया और अवधि लिखित समझौते के माध्यम से मालिक और किरायेदार के बीच आपसी सहमति से तय की जाएगी और इसे संबंधित जिला ‘किराया प्राधिकरण’ को प्रस्तुत किया जाएगा।

3. यह अधिनियम किराए में वृद्धि से पहले किरायेदारों को तीन महीने का नोटिस भी प्रस्तावित करता है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि जमींदारों को उनकी संपत्तियों का बाजार मूल्य मिल सके, साथ ही किरायेदारों को बढ़े हुए भुगतान के लिए पर्याप्त व्यवस्था करने के लिए पर्याप्त नोटिस भी मिले।

4. यह अधिनियम आवासीय संपत्तियों के लिए सुरक्षा जमा को भी सीमित करता है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि किरायेदारों को अपनी किरायेदारी की शुरुआत में एक बड़ी राशि का भुगतान करने के लिए मजबूर नहीं किया जाता है, जैसा कि मुंबई और बेंगलुरु जैसे मेट्रो शहरों में आदर्श है।

अधिनियम के तहत आवासीय संपत्ति के लिए केवल दो महीने का किराया अग्रिम के रूप में लिया जा सकता है। मेट्रो शहरों में मौजूदा नियम 5-12 महीने का किराया एडवांस में लेने का है।

5. यदि किरायेदार किरायेदारी समझौते के अनुसार परिसर को खाली करने में विफल रहता है, तो वह व्यक्ति मकान मालिक को पहले दो महीनों के लिए मासिक किराए का दोगुना भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा और फिर चार बार जब तक वह किराए की संपत्ति पर कब्जा करना जारी रखता है।

6. यदि संपत्ति का मालिक कोई धनवापसी करने में विफल रहता है, तो वह किरायेदार को उस दर पर साधारण ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा, जो समय-समय पर निर्धारित की जा सकती है, जिस राशि को उसने छोड़ा या वापस करने में विफल रहा।

7. मालिक और किरायेदार के बीच विवाद के मामले में, पार्टियों को पहले ‘रेंट अथॉरिटी’ से संपर्क करना होगा और अगर वे रेंट अथॉरिटी के आदेश से संतुष्ट नहीं हैं, तो वे ‘रेंट कोर्ट’ और अंत में ‘रेंट ट्रिब्यूनल’ से संपर्क कर सकते हैं। .

8. अधिनियम के अनुसार, कोई भी संपत्ति मालिक विवाद की स्थिति में या किसी अन्य बहाने से किरायेदार के कब्जे वाले परिसर में किसी भी आवश्यक आपूर्ति को रोक नहीं सकता है। उन्हें किसी भी मरम्मत कार्य को करने से पहले किरायेदारों को 24 घंटे का नोटिस देना होगा जो उपयोगिताओं की आपूर्ति को बाधित कर सकता है।

9. इसके अलावा, किरायेदारी समझौते की निरंतरता के दौरान किरायेदारों को तब तक बेदखल नहीं किया जा सकता जब तक कि दोनों पक्षों द्वारा लिखित रूप में सहमति न दी जाए।

10. मकान मालिक मॉडल किरायेदारी अधिनियम के तहत संरचनात्मक मरम्मत के लिए जिम्मेदार होगा, जब तक कि किरायेदारी समझौते में अन्यथा सहमति न हो। मरम्मत में पाइप बदलना और प्लंबिंग, दीवारों की सफेदी और दरवाजों और खिड़कियों की पेंटिंग और आंतरिक और बाहरी बिजली के तारों को बदलना और संबंधित रखरखाव शामिल हैं।

1 1। किरायेदार नाली की सफाई, स्विच और सॉकेट की मरम्मत, रसोई के जुड़नार की मरम्मत और खिड़कियों, दरवाजों में कांच के पैनल को बदलने और बगीचों और खुले स्थानों के रखरखाव आदि के लिए जिम्मेदार होगा।

12. ऐसे मामलों में जहां मकान मालिक ने किराए पर दिए गए परिसर में कोई सुधार करने या कोई अतिरिक्त संरचना बनाने का प्रस्ताव दिया है और किरायेदार इसे अनुमति देने से इनकार करता है, तो मकान मालिक इस संबंध में रेंट कोर्ट में आवेदन कर सकता है।

13. किराएदार मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना किराए पर दिए गए परिसर में कोई संरचनात्मक परिवर्तन या कोई स्थायी संरचना नहीं बना सकता है।

पृष्ठभूमि

मॉडल टेनेंसी एक्ट 2015 से पाइपलाइन में था, लेकिन अब तक इसे रोक कर रखा गया था। यह अधिनियम सभी शहरी क्षेत्रों के साथ-साथ सभी ग्रामीण क्षेत्रों को कवर करेगा। नए अधिनियम से मौजूदा किरायेदारी प्रभावित होने की उम्मीद नहीं है।

सरकार ने 2015 में, 2022 तक सभी के लिए आवास के शुभारंभ से पहले, तय किया था कि बनाए जाने वाले दो करोड़ घरों में से 20 प्रतिशत विशेष रूप से किराए के लिए होंगे।

यह निर्णय रेंटल हाउसिंग के लिए 2013 की टास्क फोर्स की रिपोर्ट पर आधारित था, जिसमें कहा गया था कि किफायती रेंटल हाउसिंग किफायती स्वामित्व वाले आवास की तुलना में अधिक प्रत्यक्ष तरीके से वंचित और समावेशी विकास के मुद्दों को संबोधित करता है।

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